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征收农村房屋,能按城市房屋拆迁标准进行补偿吗?

专栏:拆迁 2019-09-20 530 0 原创
导读:在征收实践过程中,很多村民都存在这样的疑问,我家的房屋虽然是在自家宅基地上建设的,但是位于城中村,或者距离区、县或市中心很近,就几公里的距离。征收时,到底能不能按照590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的“不低于周边类似房地产的市场价格”这一标准来补偿呢?本文,在明律师事务所的李顺华律师团队就为大家浅析这一问题。

宅基地及其上房屋不具有“市场价”】

首先,关于宅基地上的房屋,村民对这些建造的房屋享有所有权,对宅基地享有永久使用权,但是宅基地的所有权仍属于村集体,且不能对外买卖,且通常只能在本集体经济组织内进行流转。目前正在试点的“跨村、镇流转”我们暂且不去讨论。

那么,宅基地也属于集体土地的一种,如相关部门需要征收集体土地,应当按照《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及相应的部门规章等文件规定的征收土地流程,组织征收集体土地。

其次,集体土地上房屋的征收流程,包括发布拟征收土地公告—组织征地调查—组织征地听证—拟定“一书四方案”并报有关机关批准—获取省政府或国务院的征地批复—发布征收土地公告—组织办理补偿登记—公告征地补偿安置方案并听取意见—针对被征地农民对补偿安置方案的意见组织听证—全额支付征地补偿安置费用等—被征地农民腾空移交房屋或责令交出土地。

再次,关于征收集体土地上房屋的补偿标准,一般会以补偿安置方案为主,当然也会按照评估公司对房屋、土地及房屋装饰装修、地上附着物、搬迁补助费、临时安置补助费的评估予以货币补偿或者产权调换。选择货币补偿还是产权调换,系被征收人的权利,不能强制被征收人只选择货币补偿或只选择产权调换。

最后,关于征收集体土地上的房屋,在选择货币补偿的情况下,能否按照590号令规定的被征收房屋周边类似房地产的市场价格来补偿,需要具体问题具体分析。

【能否参照适用590号令标准?】

一种情况下,如果房屋所在地已经纳入城市规划区,则需要考虑《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款是否适用的问题。

“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。”

已经纳入城市规划区的农村房屋,具体是否能够按照国有土地上房屋征收补偿标准补偿并不是绝对的。这主要看征收集体土地时征收方是否存在怠于履行对房屋补偿安置法定职责的情形。若不存在,则上述条款不能适用。将其理解为所有划入城市规划区范围内的农村房屋都可按590号令的标准补偿,是不准确的。

另外一种情况下,房屋并未纳入城市规划区,仅仅是距离城市中心近、交通方便、生活设施便利等,一般不得按照590号令进行补偿安置。

有的被征收人可能会问,中纪办(2011)8号中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》第二部分明明规定“在土地管理法等法律法规作出修订之前,集体土地上房屋拆迁,要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”,为何就不能按590号的补偿标准来进行补偿呢。

答案在这里:参照国有土地上房屋征收补偿的精神,是指在征收集体土地时,要充分保障被征收人的合法权益,保障被征收人的生产生活水平不降低。但是,不能将其理解为应当按照590号令的征收程序及补偿标准对被征收人予以安置补偿。如果这样的话,将违反上述《土地管理法》《土地管理法实施条例》以及相应的部门规章等文件的具体规定。

最后,在明律师事务所的李顺华律师团队提醒广大被征收人,如果面临自家宅基地及房屋被征收,而补偿标准又不合理时,一定要争取通过合法手段采取有效措施,维护自身合法权益,而不能因为自家房屋征收补偿标准与国有土地上房屋征收补偿标准的不同,而放弃各种保障自己合法权益的机会。(段双双/文)

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