刘桂娥

案件无大小,细节决定成败。

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“大房东”与“二房东”互掐,一方险胜!

专栏:房产 2019-09-18 1989 0 原创

目前很多房东为了省心省事都会把房子委托给房屋中介服务人士,服务包括物业维修、租赁中介、签署合同、水电煤费用代缴等,目前高端的有自如、蛋壳等大型中介机构的资产管家服务,也有房东与俗称“二房东”个人的管家合同,个人管家合同会因为合同约定不规范引发后续纠纷。大家耳闻比较多的是“二房东”违约比如破坏房屋结构群租等问题,而本文分享的是房东违约的一个案例,我方代理“二房东”一方。房东赵女士有两套在远郊的房子,由于地处偏僻房子又是毛坯房,不好出租,赵女士把房子交给常年从事中介服务的王先生打理。王先生为了避免纠纷确保手续周全,以自己的名义和赵女士签订了委托合同和出租合同。后来王先生把房子装修一新把房子转租出去了,双方合作比较顺畅,王先生每季度按时打房租给房东,偶尔还会接到房东电话说租客拖欠水电费,王先生就立马去垫付了。这样大家合作了四年多一直相安无事,去年房子附近开通了地铁,交通方便,租金也水涨船高,王先生的收益也渐渐好转,但是就在这时候房东赵女士提出解除合同收回房子,并要求过去几年的租金差价,开口索要十几万元。两人协商不成,赵女士把王先生告上法庭。

开庭当天我方律师拿出当初的委托合同和出租合同,没想到对方律师、房东赵女士一口否认委托书是自己签署的,并要求笔迹鉴定,开庭程序又变成了庭前证据交换。一个多月后笔迹鉴定结果出来了,鉴定显示委托书确实是房东赵女士的亲笔签名,又到开庭日期,这次房东赵女士没有出庭了,只有其代理律师出庭,在鉴定结果出来后,对方狮子大开口的心态收敛了很多,最后在法官调解下我方针对这两套委托房屋象征性补偿了房东总计5000元,我方委托人在合同到期后按时搬离房屋即可。

法律链接:《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

律师点评:

这个案子虽然我方虽然胜诉,但是王先生在手续上还是存在一些瑕疵。首先,虽然王先生已经足够小心谨慎,与房东赵女士签订了委托合同和出租合同,但是由于不是法律专业人士,并不完全理解“委托”的法律关系和法律后果。委托代理关系的法律特征可以概括为:代理人在委托人的授权范围内行使代理权,实施代理行为;委托人的利益依赖于代理人的行为;代理人以委托人的名义实施行为,但其行为的法律后果要由委托人承担,委托行为产生的收益归于委托人。也就是说严格说来王先生但从这份委托书来看,王先生只能收取一次性的委托报酬,租金收益要归于房东赵女士。其次,本案中王先生与赵女士签订了委托合同和出租合同,即便名称“委托”不妥当,也可以通过细化委托内容来弥补,但是双方具体委托事项内容又并未明确写明允许转租的字样。所以王先生一知半解签下委托合同还是留下了法律隐患。最后,虽然客观事实上也许赵女士心知肚明王先生就是“二房东”的角色,但是因为合同履行这几年赵女士和王先生除了每次支付房租,甚少交流,王先生对于赵女士明知默认转租这件事上的证据比较薄弱。最后法官在了解事实,并综合考虑双方合同履行情况的前提下,调解结案对于双方在时间成本上也是最为经济实惠的解决方案。


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