杨明明

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拆迁安置风险的相关问题

专栏:拆迁 2019-09-11 247 0 原创

房屋拆迁是根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除范围内的房屋和附属物,但与普通的商品房相比,拆迁安置房的交易风险大了许多。那么拆迁的安置风险如何呢?今日小编荣幸请到了征地拆迁纠纷律师——杨明明律师解读拆迁安置风险的相关问题。

一、具体风险

1、房价上涨诱使违约

按照政策的规定,卖房者当然需要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,其间的房价走势无论是谁都难以预料的。拆迁安置房的买方是无法从合同中获得充足保障的,谁取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人,至于其到底是否是第一个买方则在所不问。但在事实上,完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权,并有相关权利要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。

2、买方无法取得补偿利益

在城市扩展的过程中,新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提。其实从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方。拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,并非没有合法的依据,因而不属于不当得利。因此虽然尽管卖方在已经收取了购房款,但其仍然有权利获得拆迁补偿款。‍


二、标准

一般情况下,城市房屋拆迁分住宅和非住宅确定安置标准。如果确实因工作需要,被拆迁人希望增加房屋面积,在一般情况下应按照等价交换的原则,由拆迁人与被拆迁人协商解决分情况处理。

(1) 公有非住宅

对于公有非住宅这种如粮、煤、理发、饮食店、集贸市场以及文教、卫生等具有区域功能的与生活密切相关的或事业性单位房屋,一般情况下应按规划要求就近安置。如果是对环境有污染的企业,应按城市规划的要求异地安置。

(2) 私有非住宅

如果对拆迁原所有人自己依法营业并以此为主要生活来源的,应以原建筑面积,并适合于营业的房屋对原所有人进行安置。而经批准利用私有住宅改为非住宅用房的,其安置办法一般意义上是由县级以上人民政府确定。出租给他人使用的私人非住宅房屋,根据各地方拆迁办法具体规定办理。

(3) 改动性质

对于改动性质问题,一般意义上,原使用人经房地产管理机关批准,将公有住宅改为非住宅的,拆迁时按住宅安置。如果擅自将公有住宅改为非住宅或转租给他人的,应从承租总面积中扣除,不作为安置依据。

(4) 临时建筑、违章建筑

对于利用临时建筑、违章建筑从事经营的使用人,在公布的期限内自行拆除,对于非法承租公有非住宅房屋的使用人不予安置。‍

律师评析:

目前我国城市居民的房屋居住条件还处于较低水平,特别是旧城区居住的市民。因此可以在条件允许的情况下适当增加安置面积。关于土地的权力和住所的权力,不论是出于何种意图与何种规划,关于征地拆迁行为都必须保证其相关民事权力不受危害。因土地而导致的征地拆迁纠纷才会减少,人民群众的幸福生活才能因此安宁。

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