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婚前一方出资购买的房产如何分割

专栏:房产 2019-07-11 2444 0 原创

(一)婚前一方全款出资,登记在该方名下

婚前一方全款出资,房产登记在该方名下,房屋属于该方个人财产,离婚分割时不属于夫妻共同财产。婚前全款购买的房产,在办产证的时候会注明产权人是单独所有,故离婚时另一方无权分割。

相关案例:原告万某某与被告孙某某离婚后财产纠纷一案 ,被告在婚后出售其婚前所有的两套房产,购买了系争房屋,从房款的资金流向看,被告用售房所得款支付系争房屋的全额房款。因被告出售的两套房屋属其婚前财产,与原告无关,且原告亦未举证证明其对系争房屋进行过出资,故系争房屋属于被告婚前的财产转换形式,不属于双方夫妻共同财产。现原告要求分割系争房屋,于法无据,法院判决:驳回原告万某某的诉讼请求。

法条依据:《中华人民共和国婚姻法》第十八条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条规定。

从该案判决来看,法院的指向性非常明确,房款资金来源于婚前,即使购房时间在婚后,仍然属于个人财产,与另一方无关。问题在于,离婚前,万某某可以居住在系争房屋内,那么经法院在离婚后确认,系争房屋属于孙某某个人财产,与万某某无关。

(二)婚前一方出首付,婚后还贷款,登记在该方名下

婚前一方出首付,婚后还贷款,登记在该方名下,离婚时房屋判归登记方所有,婚内共同还贷部分及其产生的增值,由得房屋的一方对另一方做出补偿。即婚内共同还贷部分及其产生的增值部分,属于夫妻共同财产。概括来说,婚前一方支付的房产价款应当属于个人财产,分割房产价值的时候应当首先予以扣除,共同财产部分应当是房产的实际价值减去婚前已经支付的部分以及尚未偿还贷款后的差额部分。

相关案例:叶某某诉胡某某离婚案 ,胡某某在婚前以个人财产购买了房屋,但婚后是以叶某某的名义申请公积金贷款并办理按揭贷款手续的,婚后办理按揭贷款的行为应视为婚后共同出资的行为,况且产权证也是在婚后取得的,系争房屋应为婚后夫妻共同财产。叶某某作为共同共有人,可分割该房产的价值。考虑到本案的具体情况,法院酌情确认胡某某分得上述可供分割房产价值的60%,叶某某分得40%。

法条依据:《中华人民共和国婚姻法》第三十二条第一、二款、第十七条、第二十九条,最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定,《婚姻法解释三》第十条。

从该案判决可看出,即使认定婚后办理按揭贷款的行为应视为婚后共同出资的行为,在分割夫妻共同财产时,法院仍然会首要考虑出资状况,出资较多的一方多分。

(三)婚前一方出资,登记在另一方名下

婚前一方出资,登记在另一方名下,如能证明是以结婚为目的购房,离婚时按夫妻共同财产处理,分割时由产权登记一方对另一方予以合理补偿。如不能证明是以结婚为目的购房,则属于登记方个人财产。

相关案例:康某、曹某离婚纠纷案 ,康某于婚前花费全款购买某市某区402室楼房一栋,但当时未办理房屋过户手续。登记结婚后,该楼房过户到曹某名下。康某主张该楼房应为其婚前个人财产,被告曹某认为该楼房已于婚后过户到其名下,且当时过户时康某明确表示该楼房赠与曹某,该楼房应为曹某的个人财产。双方为此发生争议,经过多次协商、沟通、均未果。另,双方均认可婚后共同购买某市某区某号楼102室楼房一栋。法院针对夫妻共同财产判决如下:某市某区402室楼房一栋归康某所有,某市某区某号楼102室楼房一栋归曹某所有。

法院为何将一方婚前购买、婚后登记在另一方名下的房产,认定为夫妻共同财产,而非一方个人财产?涉案房屋虽为康某婚前购买,但该楼房在康某、曹某婚姻存续期间过户到曹某名下,根据法律规定不动产的所有权确认依登记为准,且康某将该房屋过户至曹某名下的行为应视为其当时认同该房屋为夫妻共同财产,故该房屋应为原被告双方的夫妻共同财产,而非原被告其中任何一方的个人财产。

法条依据:《中华人民共和国婚姻法》第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见 第二十九、【有婚意的婚前购房】婚前由双方或一方出资,登记在另一方名下的房产,有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房,在离婚时应考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况由产权登记一方对另一方予以合理补偿。广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》(三)关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋,但登记在另一方名下,离婚时如何处理的问题65.以结婚为目的,夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下,如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有,离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

该案判决表明,必须要有充分证据证明系争房屋必须是以结婚、长期共同生活使用为目的购房,才能按夫妻共同财产处理,否则应属于登记方个人财产。若无法证明是为结婚购房,则属于登记方的个人财产。

(四)婚前一方出资,登记在夫妻双方名下

婚前一方全款出资,登记在夫妻双方名下,未约定按份共有的,认定为共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分,未出资方一般10-30%。

相关案例:董某与吴某离婚纠纷案 ,本案中,xx室房屋系原被告婚后所购房屋,该房屋原登记在被告一人名下,依据双方对于购房款的陈述及双方所提供的证据,xx室房屋的购房款132万元中有105万元系由被告出售婚前和吴某乙共有的xx室房屋的售房款,剩余部分款项中有被告买断工龄的费用及原被告的夫妻共同财产。2012年8月该房屋变更产权登记为原被告共有,因此在分割该房屋时,法院综合考虑购房款的来源,房屋登记情况等因素后确认由被告取得xx室房屋并支付原告相应的折价款。法院确定原被告在xx室房屋中所占的份额为原告25%,被告75%。判决如下:准予原告董某与被告吴某离婚;坐落于上海市xx区xx路xx弄xx号xx室房屋及房屋内装修归被告吴某所有;被告吴某于本判决生效之日起一个月内支付原告董某财产折价款人民币46万元。

法条依据:《中华人民共和国婚姻法》第三十二条、第三十七条、第三十九条第一款、上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第十三条13.夫妻一方婚前出资购买的房屋,权利登记在双方名下,离婚时该房产的处理 夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。上海市高院关于印发《关于审理分家析产案件若干问题的意见》的通知》第五条 五、恋爱期间共同购房,一方未出资但产权登记为两人共有,析产分割的处理,从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

该案判决表明,法院考虑的重点是对共有财产的贡献大小,房款的来源就是判决的依据。

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