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北京拆迁律师:房屋征收拆迁的这些行为统统违法!

专栏:拆迁 2018-09-11 50 0

房屋是个人进行生产、生活赖以生存的根本,在个人的财产中占有相当重要的地位。当房屋面临征收、拆迁时,要慎重保护自身的合法权益。接触大量案例,现实中往往存在以下违法行为,被征收人一定要“擦亮眼”!

一、被征收房屋价值未经评估,补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”,违法。

房屋价值的现场勘验报告未征得被征收方的认可,由此作出的征收决定或补偿决定会被撤销。

对被征收房屋价值进行补偿,不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值未经评估,征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的,依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予以撤销。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。否则,征收补偿方案会因为对被征收人显失公平而被撤销。根据立法精神,对被征收房屋的补偿,应参照就近区位新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

征收方提供的房屋价值评估报告,即使有被征收人的房屋价值报告,但没有取得被征收人签字或者盖章的现场勘查报告,由此作出的房屋价值评估报告不能作为征收房屋补偿的依据,征收方依据该评估报告所做出的房屋征收补偿决定,会因为事实不足被予以撤销。

二、征收补偿决定未保障被征收人的补偿方式选择权,违法。

被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议,补偿决定仅按照一种补偿方式作出的,属于违法。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。在未能达成征收补偿协议的情况下,行政机关作出的补偿决定应包括“货币补偿和房屋产权调换”两种方式。当征收补偿协议仅仅认定被征收人选择的补偿方式为产权调换,但被诉补偿决定确定的是货币补偿方式,就侵害了被征收人的补偿选择权,属于违法。

三、房屋征收决定作出前先行确定房地产价格评估机构,属程序违法。

房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人和有关的利害关系人。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,由其他方式确定。在作出房屋征收决定前先行确定房屋征收评估机构属程序违法。

评估机构的选择程序需要合法。需要先发布房屋征收评估机构选择的公告,后作出房屋征收决定,不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定,违反法定程序。征收补偿决定对被征收房屋的权属认定错误的,该补偿决定应予撤销。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的房屋征收与补偿的对象应为被征收房屋所有权人,至于其他利害关系人(公房的承租人、经适房的承租人、廉租房的承租人、租房经营者)的补偿问题应依据各地的相关规定。

四、违法建筑的强制拆除应遵循行政强制法的程序性规定。

面对违法建筑,行政机关作出强制执行决定前应以书面形式事先催告当事人履行义务,经催告,当事人逾期仍不履行行政决定,也不提出行政复议、行政诉讼的,行政机关可以作出强制执行决定。专业拆迁律师提示,公示催告程序必不可少,且要载明救济途径和方式。来源:每日经济网

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拆迁专栏作者

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