李永强

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商品房买卖合同约定交房条件为“经验收合格”,验收合格标准是什么?

专栏:房产 2018-08-29 4838 0 原创

在商品预售合同纠纷案件中,常见在2014年之前签订的合同中,会在房屋交付条款中约定“在某年某月某日之前开发商应将经验收合格的商品房交付买受人使用”这样的条款表述,这个是源于在2000年版的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)中,合同第八条的约定内容是:出卖人应当在某年某月某日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。

事实上,对于将“应将经验收合格的商品房交付买受人使用”中验收合格的标准并不清晰、往往会引发纠纷,通过下面一个案例来了解:

案情:原告W先生(业主)2006年5月与被告开发商签订了买卖位于某某家园小区某商品房的合同,约定2007年6月28日交房。后在交房时,因W先生认为开发商不能提供符合法律规定和合同约定的证明房屋符合交房条件的有关资料,W先生拒绝接收房屋。2008年9月,W先生向法院提出起诉,请求判令被告承担逾期交房违约金,并继续履行合同。

被告提出交房时,向业主出示了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收签到表》《竣工验收会议纪要》等文件,因原告要求被告出示《工程竣工验收报告》《消防验收合格证明》,被告未能出示,原告遂拒绝接房。

原告认为双方在合同第8条约定的“该商品房经验收合格”中“验收合格”不仅应具备《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》,还应具备《工程竣工验收报告》《消防验收合格证明》;被告认为其具备了《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收签到表》《竣工验收会议纪要》等文件即代表“验收合格”。

法律分析:

原、被告双方对合同第8条约定的“验收合格”理解发生争议,在合同中对“验收合格”的含义又未做解释,在此情況下,所做解释首先应当符合法律规定。

在援引了《合同法》《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《建筑工程质量管理条例》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律条文后,审理法院认为商品房“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》,而被告在交房时所具备的《住宅使用说明书》《住宅质量保证书)《竣工验收签到表》《竣工验收会议纪要》等文件,只能明被告对该商品房进行了验收,不能证明该商品房经验收合格,因被告交房时缺少相关部门的认可文件,故逾期交房的责任应由被告承担。

为了避免类似纠纷,规范交易秩序,住房城乡建设部和工商总局在2014年4月9日发布通知,对《商品房买卖合同示范文本》进行了相应修订,其中对住宅商品房的交房条件明确为:已取得建设工程竣工验收备案证明文件,已取得房屋测绘报告,并具备《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。

如此,在合同示范文本的层面即进一步明确:商品房的“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》。

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