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协议离婚时未成年子女在父母一方婚前房产加名的实务操作

专栏:婚姻 2018-07-12 3636 1 原创

去年办理了一个协议离婚的案件,涉及到未成年子女在父母一方婚前房产加名的具体实务操作,分享给大家,希望能给大家一点参考。

小黄(男方)婚前2011年3月在上海大连路购买了一套房产作为婚房,并办理公积金贷款30万。同年8月与小李(女方)结婚,结婚一年后生育女儿。2014年4月,在女儿三岁时,因小黄出轨,夫妻双方决定协议离婚。由于大连路房屋是小黄婚前购买,是小黄的婚前财产,因此小李无权分割。但小李为了维护女儿的利益,要求女儿在大连路房产加名,持有房产30%份额作为同意离婚的条件。小黄为了尽快离婚,同意了小李的条件。

第一、女儿何时加名?双方离婚前加名还是离婚后?

在经历小黄的婚内出轨后,夫妻双方的信任已荡然无存。在失去信任的情况下,整个离婚和加名的操作的时间节点,既要相互制衡和节制,又要保证顺利达到目的。因此,双方分以下步骤进行离婚和加名两个程序。

第一步:男方在离婚前提前还清房屋公积金贷款;

根据房产交易中心目前的规定,未成年人子女在父母房产加名时,如果房屋存有贷款的,需将房屋贷款还清后方可加名。因此为了减少女儿加名的障碍,女方要求男方先还清贷款。

第二步:双方到民政部协议离婚,并在离婚协议中明确约定男方将房产30%赠与女儿,所产生税费由男方承担,在离婚后20日内男方必须协助办理女儿加名,另外约定男方不协助将承担80万元违约金

第三步:办理女儿加名手续。

第二、女儿加名的方式和税费问题。

未成年子女在父母一方婚前房产进行加名登记有两种方式,一种是房产交易方式,即父母一方将一定的房产份额出售给子女,另一种是赠与,即父母一方将一定的房产份额赠与子女。不同的方式将产生不同的税费。以房屋为非普通住宅为例,交易方式需二手房交易缴纳税费,包括契税、差额营业税(满2年),个税(非唯一住房),税费较高;赠与方式则只需要缴纳契税,税费比交易方式低很多,只是需要先到公证处办理赠与公证。

第三、女儿加名后,男方离婚后出售房产,是否需经得女方同意?

女方小李之所以要求女儿加名,另一个重要的目的是要阻止男方出售房屋,因为一旦男方出售房产,女儿的利益势必会受到损害。

1、如果孩子归男方抚养,男方离婚后要出售该房产,是否需要女方签字同意?

2、如果孩子归女方抚养,男方离婚后要出售该房产,是否需要女方签字同意?

无论女儿抚养权归谁,在女儿加名后,在其成年以前,以上两种情况都需要父母到场签字同意后方可交易过户。也就是说,如果女方不签字同意,男方是无法出售房屋的。至此,女方为女儿保住房产的目的也就达到了。

本文作者 彭梅芊 上海众华律师事务所 律师

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