王小欣

徒法不足以自行,徒善不足以为政

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律师说法:在售楼盘公摊部分收取精装修费用有没有法律依据?

专栏:债权债务 2018-07-06 29755 19 原创

                                                  王小欣/北京盈科(武汉律师事务所

       买房目前仍然是国内各大城市甚至全国炙手可热的话题,房价居高不下、一房难求、有钱也买不到房的情况也经常出现,不可否认房地产行业仍然是国内支柱性产业。虽然国家层面和地方城市近些年相继出台了一些列楼市调控政策,如限购、限贷、限售以及租售同权等举措,但是收效甚微,很多城市甚至开始出现公证摇号买房。包括武汉在内的很多城市目前市场上基本很难见到在售或者预售的毛坯房楼盘了,也就是说现在尤其后期购房基本上就只能买到精装修房屋了。(小编作为一名在汉工作的青年,也是对武汉市的房价操碎了心,毕竟这关系到小编的终身大事)

       然而,有消费者抱怨,买精装房时开发商的合同看不懂。另有消费者怀疑,实行全套房统一定价时,公摊面积是不是也收了装修费用?(答案是肯定的)购房合同使用不规范,装修条款内容模糊。目前,开发商与消费者签订的购房合同主要有3种情况:一是签订由房管部门制订的商品房买卖合同,以附件形式约定装饰装潢部分的内容。二是签订两份合同,第一份为商品房买卖合同,第二份是装饰装潢合同。三是开发商仅与购房者签订商品房买卖合同,由装饰装潢企业与购房者签订精装修合同。

      最近我经常会接到一些网友和朋友的咨询,核心意思都是问在售楼盘公摊部分收取精装修费用有没有法律依据?在他们以及众多刚购房的业主来看,大多认为他们作为购房者与开发商签订的装修合同或无效或存在欺诈,或认为开发商侵犯了其作为消费者知情权等等,但是很难准确地说出其中的理由来。小编能体会到众多业主的朴素公平正义心情,同为一名购房者我也不希望自己的合法权益受到侵犯,尤其自己还是一名律师。

       话不多说,现在让我们从法律专业的角度对网上众多“维权业主”的几点困惑进行法律分析,以期能为各位业主理性维权提供一些思路和参考。我国《合同法》第五十二条规定,“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。购房者与开发商签订的商品房买卖合同及其委托房屋装修合同是基于平等自愿的原则签订,符合民事法律行为成立的一般要件(主体适格、意思表示真实、内容合法),只要内容不违反法律规定即不存在上述情形之一,一般是认定有效的。所以,认为合同无效的理由不成立。

       接下来我们再看一下合同欺诈是否成立。《合同法》第五十四条规定,“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”在民法上,欺诈是指以使他人陷于错误因而为意思表示为目的,故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。在民法上欺诈的构成通常需要以下要件:(一)欺诈行为。一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为;(二)主观故意。欺诈的构成以欺诈人的故意为构成要件;(三)因果关系。相对人因欺诈行为而陷于错误认识,并且因该错误而作出意思表示;(四)欺诈的违法性。欺诈须违反法律、诚实信用原则,如果是一方为了对方的利益而作欺骗性陈述,则不成立欺诈。在判断欺诈是否具有违法性时,欺诈行为的程度是一重要考虑因素。欺诈行为的成立要以达到违反交易上要求的诚信为必要,必须是达到了社会上不能容许的程度。所以,网上业主主张的合同欺诈不能成立。

        鉴于这种情形形式上确实不公平,购房者为了购房以及签约当时也不得不接受开发商的签约要求,否则就只能放弃好不容易选到的房屋,那么有没有可能主张成立“显示公平”呢?根据我国《民法总则》第151规定,一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。最高人民法院《民通意见》第72条对什么是“显示公平”作出了解释,即一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。根据法律的规定,显失公平行为的构成要件可以概括为:

1.须属有偿行为。无偿行为因当事人一方不支付对价,谈不上公平与否的问题。

2.须行为内容显失公平。显失公平是指根据该行为已经实施或者约定实施的财产上的给付,明显背离公平原则。一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显不对等的情况。

3.须受害人出于急迫、轻率或者无经验。显失公平的受害一方,在实施行为时,表面上也是自愿的,然而在这种自愿的背后,却有急迫、轻率或者无经验的背景。假如不是这样,那么他是不会实施的。因此这种自愿是存在缺陷的,所以法律给予行为人一个补正的机会。结合上述分析,可以发现主张“显示公平”也很难成立。

      说到这里有必要先跟各位业主科普一下商品房买卖当中几个重要的概念,即公摊面积、套内建筑面积、建筑面积怎么区分?

      一、什么是公摊面积?公摊面积,是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。公摊面积主要由两部分组成:一是能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积,包括电梯井、楼梯间、垃圾间、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等;二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体。

      二、什么是套内建筑面积?商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积,完全属于买房人个人私有;与套内使用面积相比,更能完善地反映买房人个人私有部分的产权。1、套内房屋使用面积。套内房屋使用面积就是套内房屋使用空间的面积,也就是套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。2、套内墙体面积。套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。新建住宅各套(单元)之间的分隔墙,套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为公用墙,公用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体按全部的水平投影面积计入套内墙体面积。3.套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积都是按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积来计算的。其中,原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积;凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积。

       三、什么是建筑面积?建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

简单来说,建筑面积是你买房时销售说的面积,最后呈现在房本上的面积。而其中的公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积中的商品房中公共建筑空间的面积,包括楼梯间、电梯井、共用走廊等。

各种面积有什么影响?购房者买房入住时,物业费取暖费的收取,是按照建筑面积的平米数收取的。套内建筑面积是衡量所购房屋价值的指标,且套内建筑面积越大,房屋面积的使用率越高。房屋的公摊面积和房屋的使用面积是相互的,公摊面积大的话使用面积就会相对的小。

        近日,又有细心的网友发现,武汉城市留言板“市住房保障和房管局机构”板块的留言已经被刷满屏幕!囿于篇幅有限,下面我仅截取一位网友的留言为代表。

      都说群众的眼睛是雪亮的,群众的力量不可忽视。据说事件的起因是2018年6月14日长沙市住房和城乡建设委员会发布了关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知(长住建发〔2018〕53号文件),该通知第五条规定,“公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配线,应计入毛坯房价格,不计入全装修价格”。该文件一出台再经过网上发酵,让武汉的业主炸开了锅。

       综上所述,结合商品房买卖合同及委托房屋装修合同的签订、成立及履行来看,合同是依法成立且有效的。但是房价计算方式不明确,开发商涉嫌利用有利地位转移建设成本或者重复收费。经过调查发现结合小编购房亲身经历,很多开发商与消费者签订房屋买卖合同时,将购房款和装修款混在一起结算,即总购房款=房屋建筑面积×(房屋单价+装修单价)。房屋的建筑面积中包含了公摊面积,如果这样计算价款,装修费里就包含了公摊面积部分的装修款,而电梯、走廊等公共部位的装修应由开发商负责并承担费用。装修出现质量问题时,消费者难以维权。目前,在精装修房购房合同的附件中都列出了装修所用材料的包修期限,由开发商负责保修。但包修期的起始时间却规定得比较模糊,有的是从验房时算起,有的是从消费者入住使用时算起。一旦装修存在施工质量方面的问题,消费者在维权时,开发商、物业管理公司、装潢公司、建材供应商往往会相互推诿,消费者权益很难得到保障。

  为切实保障消费者合法权益,维护楼市稳定,个人建议相关部门尽快出台相关指导文件规范商品房精装修收费和质量。具体建议如下:

一、行业主管部门应针对精装修房制订专门的买卖合同,使购房合同更详细,更具操作性,明确开发商和消费者的权利义务。

  二、明确房价计算方式,精装修房的总房价应由房款加装修款构成,其中装修款应按房屋的使用面积乘以装修单价计算。不应有任何其他计算总房价的方法,也不应以“赠送”等名义掩盖购房者支付的装修款。

  三、严格把关所用装修材料,规定开发商使用的装修材料应当是市场流通环节中的成熟产品,开发商应在合同中详细约定装修所用的材料、设备的品牌以及各类产品的规格、等级、质地、颜色、产地、生产商、价位等,避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等模糊字眼。

  四、制定装修工程的施工规范、装修技术标准和工程验收标准,同时要明确装修工程由监理公司进行监理,装修完工后由监理公司出具验收报告。在合同中约定装修工程、材料设备的包修期限和包修单位。房屋室内空气质量应符合标准。

  五、保障消费者享有充分知情权,开发商在开发过程中,应做到:一是设立样板房,并将样板房作为合同中对精装修房描述的具体体现,装修中使用的材料设备,装修工程质量均以样板房为标准,样板房要保留到交房后一定合理期间,让买房人将其作为验房的重要依据;二是设立装修材料展示厅,详细陈列装修时所用的各类建材及设备,标注产品的品种、规格型号、产地及生产厂家,提供产品的质检报告、使用说明、保养须知等;三是在房屋工程的各个节点设立开放日,让消费者近距离、直观了解工程进展、质量等情况。

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