胡权

专业房产律师

  • 16

    文章
  • 204089

    阅读

夫妻一方擅自出卖共有房屋,就一定构成合同无效?

专栏:房产 2017-06-08 27358 2 原创


胡权律师观点:

房屋买卖合同中常见的一类纠纷就是,夫妻一方擅自出卖共有房屋,另一方认为出卖人侵犯了其财产权而主张合同无效进而要求解除合同引发纠纷。此时,居间方、买方就陷入了两难境地:依夫妻另一方的主张而解除合同吧,总归是心有不甘,毕竟居间人、买房人为履行合同付出了时间、心血、成本且也错过了其他的交易机会;要求继续履行合同吧,可是没有另一方的配合确实又无法办理房屋过户手续,以致合同无法履行。那么,夫妻一方出卖夫妻共有的房屋,就一定构成合同无效?不一定!

一、两种纠纷情形:

夫妻一方出卖夫妻共有的房屋,依据房屋登记在谁名下而分为两种情形:

第一种情形,夫妻一方将登记在自己名下的房屋出卖,根据不动产的公式公信原则,买受人有理由相信出卖人系房屋完全所有人,合同应当认定有效。(善意取得)

第二种情形,夫妻一方将登记在另一方名下的房屋出卖,买受人有理由相信出卖人取得了另一方的授权进行房屋交易的,合同应当认定有效。(表见代理)

聪明的朋友能看出来,这两种情况都要求买受人主观上是善意的,有理由相信卖房人有权利或者有代理权与之缔结房屋买卖合同,合同才是有效的。那么,何为善意?何为有理由相信有代理权?这就要讲到保护买受人的两种制度了

二、买受人的两把保护伞:善意取得与表见代理制度!

1、善意取得。《物权法》第一百零六条规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人……”。

看不懂?不想看法条?没关系,善意取得制度,是保护买受人的重要利器,本律师就尽量用通俗点的语言讲解一下。

一般来讲,无权处分人处分了他人名下财产的行为是无效的,比方说,你有一部手机,未经你同意,我就替你出卖了;你有一辆车,未经你同意,我又替你出卖了;一般情况下,我的行为是无效的,因为我没有权利出卖属于你的财物。但是,如果满足三种条件,法律认为已经造成了事实上的买卖行为,可以认定无权处分人的出卖行为是有效的。

哪三个条件呢?1、买手机的人或者买车辆的人,在购买财物时,主观上是善意的(何为善意?下面讲解)。2、支付了合理的对价。买一部iphone6,支付了5000元而不是500元;买一辆Q5,支付了50万元而不是5万元;也就是买受人在购买上述财物时支付的价格,是合理的而不是明显低于市场价格。3、如果购买的是动产(手机、电脑、车辆),则动产已经交付给买受人了;如果购买的是不动产(房子),则已经办理房产过户手续。为什么要求动产已经交付、不动产已经办理过户手续呢?因为如果动产还没有交付、不动产还没有办理过户手续,那么,买卖合同还是可以撤销的嘛,财物还是可以回转的嘛,毕竟无权处分人未经他人同意而出卖他人的财产,既不地道也不符合法律的基本原则嘛。

【何为善意?简单讲,就是没有恶意,即买受人缔结房屋时的主观心态是取得房屋所有权,没有与第三人恶意串通损害卖房人或者集体、国家利益。进而引出下一个问题,如何判断买方主观上是善意呢?这个由卖房人来举证证明买方人主观上非善意,否则,应当推定买方人具有善意。所以,作为买房人来讲,做一个心存善意的人,是多么的重要啊!】

那么,问题来了:当卖房人以其没有处分权而要求解除合同,买受人如何利用善意取得这一重大杀器保护自己的权益呢?

首先需要说明的是,善意取得制度针对的是卖房人已经将房屋产权登记在买受人名下,又要求解除房屋买卖合同,这一情形。比方说,曹操将登记在其名下的房产以100万出卖给刘备,双方已经交付了房款且已经办理房屋过户手续。之后,曹操又嫌房子卖便宜了,就以该房屋虽登记在曹操名下,但属于夫妻共同财产且出卖行为未经曹操妻子的同意为由,要求解除合同。善意取得制度,针对是上述情形。

依据善意取得制度理论可知,即使案涉房屋确实夫妻共同财产,出卖人未经一方同意而擅自出卖案涉房屋,只要买受人做到了以下三个条件,就安安心心地睡大觉吧:(1)心存善意。(2)支付了合理对价。(3)赶紧过户。

2、表见代理制度。重头戏来了!

如果说善意取得是保护买受人的国之重器,那么,表见代理制度就是使用更加频繁且更能保护买受人的常规武器。

表见代理制度,《合同法》第四十九条规定,“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。

又没看懂?没关系,举个例子就懂了,还是由曹操来背锅。枭雄曹操征战多年,年老退休,想将自己名下的小房子卖掉后在赤壁江畔置换一栋江景豪宅。由于曹操属于公职人员,害怕名下多套房产引起注意,于是将所有房产登记在媳妇儿名下了,这是背景资料。某日,曹操带着媳妇儿到三国房屋中介所与买受人签订了房屋买卖合同,由于曹操媳妇儿严格遵守“女子无才便是德”的古训,文盲一个,无法在出卖人一栏上签字,于是便由曹操代为签署了媳妇儿的名字。这个交易过程,曹操媳妇儿在场观看且未提出异议。合同签订后,曹操将房产证原件交给了中介机构保管。20日后,曹操见到房价疯涨,就以其不是房屋的产权人且真正的产权人未在合同上签字为由,要求解除合同,由此引发纠纷。

那么,我们来分析一下这个案例。首先,曹操确实是无权处分人(因为房产证的登记所有人为其媳妇儿,即使他有一半的财产份额)。其次,真正的产权人确实未在房屋买卖合同上签字。那么,这个合同就一定无效吗?浓重介绍“表见代理制度”出场!(此处应有掌声)是的,曹操确实是无权处分人,是的,曹操媳妇儿作为真正的产权人确实未在合同上签字,但是!在整个房屋交易过程中,曹操媳妇是在场的,没有提成任何异议,且房产证原件也交由居间人保管,综合上述因素,刘备作为买受人有理由相信曹操媳妇已经授权曹操或者默认曹操同志代为处理房屋买卖事宜,因为,曹操的代理行为是有效的,而且是大大的有效!有效的代理后果就是,合同有效,双方均应当按照合同履行自己的义务!

所以,你看,买受人运用表见代理制度的重点就是“有理由相信出卖人有代理权”!何为有理由相信其有代理权?比方说无权代理人与被代理人之间均有某种亲密的亲属关系,签订合同时被代理人在场且未提出异议,无权代理人之前代理过被代理人处理过类似事件等等。

三、胡权律师的建议:

合理运用善意取得与表见代理制度,对于保护善意买受人具有重大意义!基于此,胡权律师建议各位善意买受人做好一下几点:

1、能过户赶紧过户!

2、签订合同时,尽量让所有共有人到场签字!

3、不要以为产权证上只有一个人的名字,房产就一定登记人个人所有,还有可能属于夫妻共同财产,所以,夫妻双方两方均签字至关重要!

4、如果一方不能到场,则一定要让签字一方提供已经得到授权的授权委托书!

5、可能的话,收取房产证、身份证、结婚证原件!

举报声明:

本文由入驻华律自媒体作者撰写发表,观点仅代表作者本人,不代表平台立场。凡注明原创的文章,版权归作者和平台所有,未经许可,不得转载。

2
房产专栏作者

胡权律师,执业于湖北弘愿律师事务所,武汉市律师协会会员、中华律师协会会员,具有公证员、法官、检察官从业资格。华律网、法易网、中国律法网等多家网站特约律师。擅长合

MORE >
业务范围
擅长房产纠纷、合同纠纷、交通事...
更多排行