贾启华

北京征地拆迁律师贾启华

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凯诺律师事务所:城中村改造--城市棚改如何补偿?

专栏:拆迁 2018-09-13 276 0

  城中村改造,棚户区改造在生活中我们经常听到,特别是在城市里,不管是城中村改造还是棚户区改造,都是进一步实现城镇化的关键。

  城中村与棚户区区别

  棚户区一般指的是平房密度大、房屋质量差、使用年限久以及基础设施配套不齐全、环境比较脏、乱等区域。

  而城中村是后续发展中被包围的村庄,虽然在城市中,农民也可能转为了城市居民,但需要明确一点的,城中村是属于在“城市中的农村”,而且主要积聚在城市的郊区。其土地是集体土地性质,但土地上的房屋却属于城市房屋的价值。

  那么,城中村改造补偿是按集体土地的价值补偿还是按国有圭地的价值补偿呢?

  从拆迁方的角度来想的话,拆迁方为了达到低补偿且快速拆迁的目的,拆迁方会想尽一切办法按照集体土地的价值来补偿。且在实践中很多当地拆迁方也是这么做的。不过很明显,这种做为严重侵害了被拆迁人的合法利益。

  对此,最高法根据实践中出现的众多城中村、棚改补偿不合理的现象出台了相关的司法解释,即:《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定:征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的,补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的,那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应当应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。

  直白点说就是城中村改造、或者棚改,即被纳入城市规划区内的集体土地,应该按照国有土地上的房屋征收拆迁补偿标准进行补偿。

  那么,城中村改造具体的补偿标准是什么呢?

  在补偿方面,城中村的情况算是比较的复杂,有些城中村的土地已经转变成了国有土地,但有的仍是集体土地,在实践时还需要调查确定。

  1、不过对已全部转为国有土地的,一般会提供货币补偿或产权调换两种方式。

  选择货币补偿的,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

  (一) 被征收房屋价值的补偿;

  (二) 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

  (三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

  选择产权调换的,是拆一还一。这两种拆迁补偿方式,被拆迁人完全可以自由选择。

  2、对于还是集体土地的,通常也分为货币补偿和产权调换两种方式。

  被拆迁人选择货币补偿的,在城中村改造过程中,对已还是集体土地的,不能单纯以农村的补偿标准为准,应该要参考国有土地上房屋的征收补偿标准,即参考周边的房地产市场价格。

  被拆迁人选择产权调换的也是必须要参考国有土地上房屋征收产权调换的标准。

  凯诺律师事务所拆迁律师表示,总的来说"城中村”具有双重特征。城中村改造本是一项长期工作,不同的地区对城中村改的补偿也是不一样的,需因地制宜。因此,如果大家遇到补偿不合理等问题,可通过咨询专业拆迁律师,依法获得合理的补偿。

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拆迁专栏作者

贾启华,中共党员,中国政法大学法学博士,北京凯诺律师事务所创始合伙人,主任。其主要从事有关房地产、公司并购、涉外合同以及环境资源保护等诉讼和非诉讼法律事务。执业

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