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购买了经行政审批合格,但与售楼处沙盘图、样板间不符的房屋,开发商是否承担违约责任?

专栏:房产 2018-01-13 5436 0

导言:业主入住时发现所购房屋窗外有一钢梁装饰物,不仅遮挡窗户,而且具有安全隐患,与售楼处沙盘图、样板间不符,其虽在《业主入住验收单》上签字,但同时也在该验收单上对此明确提出书面异议。而开发商坚称,其是从整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁,并且以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。本文拟结合具体案例说明,对实际交付的与售楼处沙盘图、样板间不符、但经行政审批合格的房屋,开发商是否可以就此免除违约责任?

根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

就本文案例而言,业主花费巨额资金购买房屋,注重的不是房屋外墙立面美观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下,业主才可能与开发商签订《商品房买卖合同》。衡法酌理,不能为保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。因此交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,开发商就应该向业主承担违约责任。而该房屋不符合同约定范围的部分,无论是否经过行政机关审批或是符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或免除违约责任的理由。

黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

原告黄某从被告美晟房产公司处购买了一套预售房屋,在办理入住手续时发现,该房屋客厅窗外有一根用于装饰的钢梁。这个钢梁不仅遮挡窗户,给原告造成视觉和心理障碍,还威胁原告的人身、财产安全和隐私权。在签订合同过程中,被告没有以售楼处的沙盘图、展示的样板间或者其他任何宣传资料,向原告明示窗外有这个钢梁,更没有在购房合同中约定窗外有钢梁。原告多次以书面方式要求被告解决这个问题,但被告均以各种借口拒绝。隧原告诉至法院请求判令被告拆除该装饰钢梁。

被告美晟房产公司辩称:该钢梁是从整个小区的美观与协调考虑,按照经政府相关部门批准的小区建设设计图纸安装的,符合建筑规范。现整个小区已经竣工,并经验收合格。原告应该考虑整个小区的利益,且现在原告已入住,表明其对房屋的现状也认可。

后一审法院驳回了原告黄某的诉讼请求,黄某不服,提起上诉请求判令被上诉人将装饰横梁上移55厘米。黄某认为本案是合同纠纷,双方都应当按合同约定行事,法院也应当按合同约定解决纠纷。双方既然在合同中对有无横梁并未约定,就不能对这个合同未约定的问题添附“政府有关部门审核批准”等条款;其购买的是期房而非现房,只能依照宣传册、沙盘的展示来签订购买房屋合同,而被上诉人对有钢梁一事故意隐瞒,已违约在先。到入住前,被上诉人也未将该房屋外有横梁一事告知。入住时,上诉人除了在《业主入住验收单》上签字外没有其他选择,但也同时在该单上对装饰钢梁一事提出了明确的书面异议。

法院另查明,该《业主入住验收单》由被上诉人美晟房产公司保存。二审中,经法院要求,美晟房产公司拒不交出有黄某签名的《业主入住验收单》。

二审法院经审理查明,诉争房屋窗外的钢梁,纯属该幢楼房外立面的装饰造型,对楼房主体结构没有影响。装饰造型底部的横梁位于5楼与6楼之间,对5楼部分房屋的窗户造成一定程度且永久性遮挡,从而影响窗内人的视觉感受。

有资质证书的首都工程建筑公司出具的一份报告显示:为不影响黄某等5楼住户的采光,该装饰钢梁的底部横梁以从现位置上移55厘米重新焊接为宜。

法院判决

【一审判决】

驳回原告黄某的诉讼请求。

【二审判决】

撤销原判,本判决生效后10日内,被上诉人美晟房产公司应将该装饰横梁上移55厘米并重新焊接。

争议焦点

1.对诉争房屋窗外的钢梁,黄某入住时是否认可?

2.钢梁的存在是否构成美晟房产公司违约?美晟房产公司对此应否承担违约责任?

法律分析

【一审法院】

原告黄某与被告美晟房产公司签订的《商品房买卖合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规,应当确认合法有效。美晟房产公司展示的沙盘图只能反映整个小区外部的总体概况,不能反映建筑设施的各个细节。因此,预售房屋外墙及室内装修的标准,应以经政府有关部门审核批准的施工图、竣工图以及《商品房买卖合同》中的约定为准。经政府有关部门审核批准的竣工图表明,诉争房屋的设计不违反法律法规的强制性规定,且建造符合相应建筑规范。在交接房屋时,黄某未提出异议,并实际办理了入住手续,现以窗外钢梁侵犯其人身、财产安全和隐私权,造成视觉和心理障碍为由,诉请美晟房产公司拆除该钢梁,无合同依据及实际损害后果。

【二审法院】

上诉人黄某坚称其在《业主入住验收单》上对窗外有装饰钢梁一事明确提出异议,而该单是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据,经法院要求,被上诉人拒不提交。根据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”可以推定黄某关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。

本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽美晟房产公司坚称,其是从整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁,但是鉴于在美晟房产公司与黄某签订的合同中,没有约定预售的房屋外有该钢梁,在展示给黄某的沙盘上、房屋模型外也没有该钢梁,因此美晟房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另一法律关系,不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋,注重的不是房屋外墙立面美观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下,黄某才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理,不能为保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄某主张将装饰横梁上移55厘米,既有首都工程建筑公司证明在技术上可行,又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响,此意见应予采纳。

相关法律法规链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》

第七十五条 有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。

相关案例链接

黄某诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷二审案

https://www.itslaw.com/detail?judgementId=19773a4d-e33e-4968-81ba-c164ea2e137e&area=1&index=1&sortType=1&count=10681&conditions=searchWord%2B%E9%BB%84%E9%A2%96%2B1%2B%E9%BB%84%E9%A2%96

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房产专栏作者

韦勇律师,毕业于国内知名法律院校,上海资深律师。从事律师工作多年,办理案件千余起,有丰富的诉讼和非诉讼法律办案经验。以律师的专业、智慧,以女性的细腻、细致,为当

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