孙涛律师

中央电视台《法律讲堂》主讲律师

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孙涛律师三十六条 连载(二)

专栏:房产 2018-01-08 10979 8 原创
                                                

                                                  第二章 关于房屋的基本情况

第七条 房屋坐落位置

出卖人所售房屋,坐落于 区(县) 街道(小区),(栋)(座)(楼) 单元 号(室),房本面积 。

第八条 房屋性质(属于哪种房屋在括号内画√)

1、商品房( ):房屋所有权证书编号 ,实际使用面积 ;

2、已购公房( ):房屋所有权证书编号 ,实际使用面积 ;(如为中央在京单位已购公房必须出具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》)

3、具备上市交易条件的经济适用房:房屋所有权证书编号 ,实际使用面积 ,契税完税凭证时间 ,房屋所有权证颁发时间 , 购买经济适用房合同的签约时间 ,(是¦否)补交土地溢价款。

     (孙涛律师释义:在我们处理的日常房屋交易纠纷中,很大一部分是跟已购公房及经济适用房有关。在公房案件中,很多因为房屋自身不能交易但双方误以为可以交易从而签订合同。所以针对这种情况,我们建议鉴于公有房屋的情况比较复杂,在签订合同前,买卖双方一定要到原主管单位去核实清楚,再签订合同,千万不要完全相信中介的调查,因为有些中介不一定能尽心竭力的去核实,尤其是央产公房,一定要在取得登记表或其他审批文件后,再签订协议,绝对不能一边申请批准一边签订合同,更不能先签再申请。另外,关于经济适用房的交易,买方一定要严格核实合同条款中约定的内容,这些内容涉及到了合同是否有效以及过户的方式。)

第九条 房屋抵押情况

1、房屋抵押合同号 ,被担保主债权数额 ,债务履行期限 ,担保范围 ,抵押权人 ,联系电话 。

2、首付款先行解抵押原则。所售房屋存在抵押时,出卖人应先将首付款用于解抵押,如将首付款擅自挪用,导致约定解抵押时间延长或无法解除抵押,应按照本合同有关违约责任执行。

3、及时解除抵押原则。出卖人在收取买受人交付购房首付款后三日内,必须与抵押权人联系办理解抵押事宜,如逾期未联系,视为迟延履行合同,按照本合同有关迟延履行的违约责任执行。

4、主动委托第三方解抵押原则。买卖双方约定自合同签订之日起 日内,所售房屋抵押必须解除,如需要委托第三方垫资解抵押,出卖人须主动联系并承担全部解抵押费用,如在前述时间内不能完成解抵押,出卖人必须提前 日通知买受人,并由买受人决定是否继续办理解抵押。

      (孙涛律师释义:民事法律范畴内抵押权属于物权,合同属于债权。在法律效力上,物权优于债权,所以在具体司法实践中如果房屋被设定了抵押权,该权利要优先于合同相对人要求过户的权利。因此,当卖方恶意违约拒绝过户时,经常会用恶意抵押的方式,来阻止买受人要求过户的诉求。所以大家在购买房屋时一定要查看房屋产权证上是否有房管局的抵押登记专用章,并尽量去房管局核实房屋抵押登记情况,在及时了解相关信息后再决定是否签订合同。)

第十条 房屋共有权情况

1、房屋(是/否)存在共有权人。如存在共有权人,共有权人的同意出售证明为本合同的附件,具备同等法律效力。

2、出卖人保证房屋不存在继承、离婚、合伙等与共有权有关的任何纠纷,如因共有权纠纷使房屋被异议登记、冻结过户、查封等导致无法过户,出卖人应承担由此造成的违约责任。

      (孙涛律师释义:在二手房买卖纠纷中,出卖人经常恶意的使用共有权纠纷策略,将房屋拖入诉讼中导致房屋不能及时过户,从而达到逼迫买受人同意涨价的目的。这是一种以合法民事行为掩盖违法民事目的的手段,所以必须在合同中明确约定一旦出现共有权纠纷,出卖人必须对此承担全部违约责任。)

第十一条 关于租赁的约定

1、房屋(是/否)存在租赁关系。如存在承租人,承租人的放弃优先购买权声明为本合同的附件,具备同等法律效力。

2、出卖人保证房屋的承租人不会因行使房屋优先购买权而发生纠纷,如因该权利发生纠纷,出卖人应承担由此造成的违约责任。

     (孙涛律师释义:《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。另外,最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院则不予支持。” 不管是《合同法》确定的优先购买权还是司法解释对请求确认无效的例外规定,在此总结一句话,在买房前,如果存在房屋租赁关系,一定要提前解决,否则很可能会因此而陷入诉讼。)

第十二条 关于户口的约定

      出卖人在合同签订后 日内,有义务将落在房屋内的全部户口迁出,保证在买受人及其亲属办理户口迁入前,该房屋上没有任何人的户口。否则,按照本合同中关于违约责任的内容执行。

     (孙涛律师释义:因为双方买卖的标的物是二手房,很多此类房屋都是属于年代久远的老房子,随时面临被划进旧城改造的范围进行拆迁,然而目前大多数的拆迁安置补偿政策与户口直接挂钩,因此,如果出卖方的户口不迁出,很可能在将来拆迁时发生纠纷。因此户口问题,在签约时必须要引起双方重视。)

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房产专栏作者

孙涛律师,就职于北京市东元律师事务所,中央电视台12频道《法律讲堂》主讲嘉宾。自2007年进入律师行业以来,一直致力于民商事领域的案件代理工作。在民事诉讼案件代

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