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老王说法系列之一:老王家怎么就不能见光

专栏:合同 2017-09-04 24232 25 原创

老王说法系列之一:老王家怎么就不能见光

作者:李术朋律师

老王辛苦半生,好不容易攒够积蓄,购买了北京五环外的90平米新房一套,一时激动万分,老泪纵横。亲朋好友皆来道贺,老王也觉得苦尽甘来。然居住三月有余,老王发现南面正对的楼房,刚好挡住了大部分光源,弄得家中日照时间不足,似乎提前进入了“冬季”。尤其家中80岁的老母亲,腿脚甚是不便,也是由于光照问题而病症连连。老王见状,只得找开发商协商解决,谁料对方突然变成了“大灰狼”,认为这是买主自己挑选的房屋,双方也签订了买卖合同,只要房屋质量没问题,其他找他们一概无用。性格内向的老王郁闷至极,叩问苍天:这采光问题能得到维护吗?

所谓采光权,通常是指房屋的所有人或使用人享有从室外取得适度光源的权利。我国物权法第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”物权法在民法通则八十三条规定的基础上,对采光权作出了进一步规定。虽称之为“权”,且规定于物权法条文内,但究其性质,实非独立的物权,而是发生于毗邻不动产之间、隶属于所有权制度中的一项内容。

那么,老王的采光权受到侵害,应如何认定侵害并维权呢?

一、权利主体

通常认为,房屋的所有者、承租人等利益关联人,均可主张采光权利,老王自然满足主体条件。

二、侵害事实的认定

我国地域辽阔,民法通则、物权法未就采光权的具体标准作出明确规定。司法实务中,认定是否侵害采光权往往采用两种鉴定方法:一是以施工图纸为依据进行模拟演算,根据模拟软件确定采光时间和范围;二是实地测量,确定采光时间和范围。

鉴定标准通常依据住建部发布的《城市居住区规划设计方案》( GB50180-93)等条文,即以气候区划的不同(阳光倾角的不同)确定日照时间的长短。该条文规定:“住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确立,住宅日照标准应符合一定的要求,具体应符合下列规定:大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时(中小城市采用大寒日日照3小时标准),冬至日≥1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准”。  

老王居住的北京属于大城市、气候Ⅱ区,大寒日观测“有效日照时间带”为上午8时至下午4时,其间的“满窗日照时间”(每个房间每天日照的时间)应大于等于两小时。老王长了个心眼,在大寒那天邀请多名见证人,按要求测了满窗日照时间(仅为0.2小时),还将全天测量过程和结果录了下来。“这回对方再不认可,我就起诉他,”老王铁了心。

三、权利救济

民法通则83条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”由于建筑物间距等原因导致居住房屋日照时间不足的,可认定采光受到侵害,请求对方承担侵权责任。若开发商建成房屋的采光权低于国家指导标准,或承诺给予高于国家标准之上的采光权,而实际并未达到约定要求的,还可向其主张违约责任。

正在施工中的建筑物妨碍居住房屋的采光权,权利人可主张停止侵害、恢复原状,确保物权圆满的状态;房屋已然建成,恢复原状几无可能,权利人则可主张损害赔偿。关于赔偿的数额,实务中标准不一。《北京市生活居住建筑间距暂行规定》第十三条针对北京地区建筑的采光权赔偿责任给出指引,“凡城市规划行政主管部门批准建设的新建建筑遮挡现状居民住房阳光的,建设单位(含建房的个人,下同)应主动按下列规定办理:

1.被遮挡阳光的现状居民住房在规定的建筑间距之内的,应按城市规划行政主管部门确定的拆迁范围进行拆迁;2.被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台中心点(均以外墙面计),在冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。违法建设和处于新建建筑高度二倍水平距离以外的居民住房不予补偿。日照时间计算办法由城市规划管理局规定。” 

老王的采光权益受到侵害,当然可请求开发商进行损害赔偿。同时,老王还可主张由于阳光遮挡导致电费、采暖设施增加的费用,健康补偿费用,因采光损失导致房屋价值贬低的费用等,但需要有确实、可信的依据为支撑。

老王带齐证据,再次找开发商协商。对方看老王有理有据,再不抵赖,与老王协商确定了赔偿金额。这件事情也让老王长了见识,不禁感叹真该懂点儿法,不然有个懂法的身边人也真是管用。其实,想有个懂法的朋友很简单,“华律网”就在您身边。

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