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北京凯诺律师事务所:房屋拆迁补偿价格高低谁说了算?

专栏:拆迁 2017-08-28 12102 0

  随着城市化进程的不断加快,对城市土地的需求急剧增长。为了满足这一增长,一方面,通过对农村集体土地进行征收,将其转变为城市用地;另一方面,则通过对城市旧房进行拆迁以获得新的建筑用地。而在这两种获得土地的方式中,以旧房拆迁为获得新的建筑用地为主要方式。

  而房屋拆迁最核心的问题就是房屋拆迁补偿问题,而在补偿问题中首先就是拆迁补偿价格的确定。本期亿房小报告将以城市旧房拆迁评估价格形成为研究对象,探讨如何确定合理的补偿价格。

  城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人,拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。而拆迁评估是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途和建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行评估。

  拆迁房屋价格评估难度大 时间紧人员复杂

  城市房屋拆迁价值评估政策性比较强,由于拆迁户的受教育程度不同和房屋的情况不同,房屋拆迁补偿价格评估具有如下特点:

  地域范围广及房屋情况复杂:首先,房屋改造的工作往往是成片进行的,因此范围广。同时,房屋的权属不一,既有个人、集何体的房屋,又有国家所属的房屋;既有合法建筑,又有违章建筑。建筑涉及又因年代、用途、等级等的不同,因此情况则更为复杂。

  时间紧:房屋拆迁这项工作从方案出台、评估计价、调查摸底、公告动员、搬家腾房、签订协议、拆迁实施等一系列过程前后时间非常紧张。

  被拆迁人及评估对象的复杂性:被拆迁人涉及各个社会层面,既有支持拆迁工作的,又有不服从政府规划的;既有普通群众,又有领导干部;既有孤寡老人,也有伤残人士。作为评估对象的被拆迁房屋产权状况有私房、公房、单位自管房、代管房等,用途涉及商业、工业、住宅等,因此房屋产权用途、状况比较复杂。

  拆迁房屋价格评估三大方法:成本法价格最低 市场法最靠谱

  市场比较法

  就是根据被拆迁房屋的基本情况(主要包括房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等),参考相近的房屋市场成交价格,推算出一个价格区间,对不同情况给予被偿。

   成本法

  根据估价对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说,是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

  收益法

  指房屋所有人拥有的房屋所有权,在现在和未来可能为其带来的利益。

  无论何种类型的评估,均要求对被拆迁房屋项目进行评细的实地勘察,依据所掌握的资料,分析拟定拆迁对象的特点,针对不同类型、不同用途、不同区位的房屋,分别选用相应的评估方法。

  从某种意义上讲,收益法测算出的价值倾向于最高买价,属于理论价格;成本法测算出的价值倾向于最低卖价;市场比较法测算出的价值倾向于市场价格。

  房地产市场价格的构成公式

  一个城市房屋的市场评估价,反映了房屋本身的所有权价格,同时也反映了公摊的土地使用权价格。房地产市场价格=房屋价格(建设成本、管理费、销售费用、利息、销售税费、开发利润等)+土地价格(原地价、土地开发费、税费、利润)

  房屋价格,是指房屋的所有权价格。一般情况下,房屋本身随着时间的推移,建筑物的损耗,其整体价格是不断下降的。

  土地价格,在这里是指土地的使用权价格。土地具有永续性,其本身不存在折旧,其市场价格呈总体上升趋势。

  因此,市场对土地的需求强度决定了土地价格的升幅,并与房屋本身的价格变化共同决定了房屋的市场价格,也决定了房屋的补偿额度。影响房屋的评估价格有拆迁房屋的自身因素和外部因素,其中自身因素又包括房屋的区位因素、实物因素和权益因素三类。(本文将只对拆迁房屋的自身因素进行分析)

  由于土地位置的固定性,使土地的经济意义具有区域性特征。土地价格变动受不同用途以及道路通达度、基础设施完善度和繁华度等因素影响,其价格的上涨幅度也不尽相同。

  (拆迁房屋的房地产市场价格,不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。)

  附图一:拆迁房屋的市场价格影响因素

  

  市场评估价影响因素:成色新地段好产权清晰的房屋评估价格高

  区位因素

  “区位”是指某一房屋的地理位置,主要包括在城市或区域中的位置,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、车站、政府机关、地铁、同业等)的距离,周围环境、景观等。由于房屋的位置不可移动性,区位对房屋的市场价值所取的决定作用是极其重要的。其中区位影响因素是一个综合性因素,可分为位置、交通、环境景观和外部配套设施等方面。

  位置:位置包括拆迁房屋所处的方位、距离、朝向,其次所属楼层也应该属于位置因素。

  交通:主要包括:A道路通达度,主要指距离主干道、次干道的远近对于拆迁房屋的市场价格的影响;B对外交通便利度,指对外交通设施(地铁、火车站、长途客运站、航空站)远近及设施状况对于拆迁房屋的市场价格构成的影响。

  环境景观:衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水质污染、噪音污染等多项状况的分析。而拆迁房屋所在区域的绿化率、容积率则反映了其环境景观的状态。这些因素都会对拆迁房屋价格造成一定的影响。

  外部配套设施:A城市功能。主要指零售商业、金融保险、办公服务、旅游观光设施、批发商业的集聚对于城市土地质量所产生的重要影响;B基础设施完善度。主要指给水、排水、供电、煤气、电讯等与生活条件有关的设施是否完善;C教育医疗配套;D文体设施影响度。指图书馆、公园等。

  实物因素

  其包括土地实物因素和房屋实物因素两方面。

  土地实物因素:主要是指土地的面积、形状、地势、地基状况和场地平整程度等。在房屋拆迁估价过程中,对这些因素考虑的较少。

  房屋实物因素:主要包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高、空间布局、外观、完损程度等。在房屋拆迁评估过程中,主要考虑建筑结构、完损程度等因素。

   权益因素

  权利状况:土地和建筑物的权利状况如何,例如拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利是否完整、清晰等,其价值是有很大的差别。

  使用管制:在拆迁估价中,房屋使用管制中的用途管制,是决定被拆迁房屋补偿金额的重要因素之一。一般来说,住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高,比商业用地地价低。

  台北路拆迁项目案例分析

  1.台北路改造的征收补偿现状

  (1)征收房屋规模 台北路台北一村片区改造的规模大,改造的建筑占地面积约为323亩,其中居住建筑面积73000平方米、商业服务业设施建筑面积10000平方米,征收房屋约1750户。其中住宅房屋给为1600户,门店户数约150户。

  (2)征收补偿性质:房屋旧城改造,公共利益的房屋征收行为。

  (3)征收补偿标准:此次台北路拆迁房屋补偿方式为货币补偿和产权调换两种方式;货币补偿主要是按照市场比较法确定评估价格;产权调换主要是通过“拆一补一”“结算差价”的方式进行补偿。在两者方式中,以产权调换的补偿方式为主(就地还建),具体的方式为同等面积调换,面积差价按照11000元/平米交纳购房款。(周边项目均价15000元/平米)

   2.定价标准分析

  补偿价格的定价标准主要分为补偿原则、补偿范围、补偿对象,下面就针对台北路的征收补偿具体分析:

  (1)补偿原则:补偿价格由具有机应评估资格的评估机构按照征收房屋评估办法进行确定,也就是说是按照政府规定的相应的评估办法进行确定。

  (2)补偿范围:包括被拆迁房屋价值的补偿、由于拆迁造成的搬迁、安置的补偿;由于拆迁造成的商店停业等方面的补偿。按照前文的分析,显然没有将土地使用权和无形收益等方面的补偿,而台北路此次拆迁,土地使用权和无形收益方面是十分巨大的。由于台北路地处汉口中心地带,其未来可能的土地升值空间非常高,所以这方面的土地使用权所能带来的价格是明显高于房屋本身价值的。

  (3)补偿对象:台北路拆迁改造的主要补偿对象是被拆迁房屋的产权所有人,而对于部分不能出具有效产权证,但事实上的房屋所有人排除了在补偿范围之外。

  仙女村拆迁项目案例分析:

  1仙女村改造的征收补偿现状

  (1)征收房屋规模 ,汉阳仙山村本次征收的3宗地块均为住宅、商服用地,总净用地面积达71.29万平米。其中仙山村A包净用地面积21.3万平米,拟建筑面积为76.76万方;B包净用地面积22.35万平米,拟建筑面积65.87万方;C包净用地面积27.46万米,拟建筑面积 86.16万方。征收房屋约2000户。

  (2)征收补偿性质:房屋旧城改造,公共利益的房屋征收行为。

  (3)征收补偿标准:仙女村拆迁房屋补偿方式为货币补偿和产权调换两种方式;货币补偿主要是按照市场比较法确定评估价格;产权调换主要是通过“拆一补一”“结算差价”的方式进行补偿。在两者方式中,以产权调换的补偿方式为主(就地还建),具体的方式为同等面积调换,面积差价按照3500元/平米交纳购房款。(周边项目均价5000元/平米)

   3.定价标准分析

  补偿价格的定价标准主要分为补偿原则、补偿范围、补偿对象

  (1)补偿原则:补偿价格由具有机应评估资格的评估机构按照征收房屋评估办法进行确定,也就是说是按照政府规定的相应的评估办法进行确定。

  (2)补偿范围:包括被拆迁房屋价值的补偿、由于拆迁造成的搬迁、安置的补偿;由于拆迁造成的商店停业等方面的补偿。

  (3)补偿对象:仙女村拆迁改造的主要补偿对象是被拆迁房屋的产权所有人,而对于部分不能出具有效产权证,但事实上的房屋所有人排除了在补偿范围之外。

  从以上两个拆迁区域补偿情况来看,房屋的拆迁补偿价源于市场评估值,而提到市场评估价,区位特别重要,其是影响市场评估价值的重要因素之一。从前文分析来看,台北路拆迁项目无论是区位因素还是实物因素都远远要比仙女村拆迁项目有优势得多,因此在补偿价格上有较大差异。

  综上所述:一般情况下,对于产权清晰、房屋结构耐用、房屋的成新情况佳,且位于或接近经济活动的中心,要道通口、行人较多,交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完善的房屋,市场评估价格较高;反之,价格较低。

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  北京市凯诺律师事务所,拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由专注征地拆迁维权十六年的贾启华主任律师领衔,维权业务遍及北京、福建、黑龙江、

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