孙涛律师

中央电视台《法律讲堂》主讲律师

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看完这些,你还敢轻易借名买房吗?

专栏:房产 2017-07-05 12219 15 原创

在二手房的交易中,借名买房算是一类十分常见的纠纷类型。一方面是因为有些人可能不具备购房资质,需要借名;另一方面是有购房资格的人因为某些原因要转让其购房指标。其实,很多时候借名买房纠纷往往发生在亲戚朋友、同学同事等熟人之间,而一旦发生纠纷之后,大家难免会为此“伤了和气”。接下来,我们还是先来看个借名买房的典型案例。

案例:王先生的伯父杜某在2009年获得单位内部的一个购房指标,因为当时王先生要解决“婚房”问题,处于亲情的考虑,双方就约定以杜某的名义购买了这套房子,全部购房款由王先生支付,待房子能够办理产权转移手续时双方应当无条件办理过户手续”。后来,王先生支付购房款并办理了入住,等具备办理过户条件时杜某却反悔了,说当时只是让你借住,你是借了我的名字买房,如果没有我,你就是有钱也无处去买这房子。双方为此发生争执,协商无果后诉至法院。

这是一类最常见的借名买房纠纷,关于该这类纠纷,我们从以下几个方面给大家分析一下:

一、如何认定借名买房关系成立?

现在人们基本上都知道立个书面字据作为凭证,但其实很多时候,大家所签的借名买房协议不是那么条条具备,有的时候,当时只是口头达成了一致,说是借个名买个房,实际上纠纷发生后,法院最为关切的问题就是双方是否构成借名买房关系?最直接的就是看双方有没有关于借名买房的协议或者声明,如果存在这么一个纸面上的证据,写明双方的基本情况和借名买房的事实,除特殊情况外,法院一般会据此认定借名买房成立。有人可能要问,如果当时没有这些东西,那么现在发生纠纷了该怎么办?其实,没有借名买房的合同也可以通过其他证据来证明双方借名买房事实成立。比如说,当时的出资证明、入住证明、缴纳相关物业费用等的凭证、相关的证人证言等这些都可以来佐证借名买房事实的成立,只不过双方关于过户时间和条件的约定可能在举证责任上存在一些困难。但总之一句话,要证明当事人之间存在借名买房的意思表示以及实际出资购房的行为。需要注意的是,如果双方写借名买房,那么在借名买房协议中一定要写明白等具备办理过户条件时双方应当办理过户。因为法院在认定借名买房时,主要会考虑两个因素,第一,当事人存在借名买房及约定过户的意思表示;第二,借名人实际出资购房款的行为。

二、借名买房协议效力如何?

提到借名买房协议,就不得不说合同的效力问题。虽然借名买房协议是签了,但有可能会被法院认定无效。一般来说,借名买房的风险来自于两个方面,第一,房子的性质。第二,转让的购房资格的取得方式。这就是很多人都不理解的地方,为什么同样是借名买房,同样要求办理过户,有的案子法院支持过户,有的法院不支持呢?实际上是这样的:如果是借名购买普通房屋(含商品房、拆迁安置用房等),并且已经实际出资,待具备过户条件时法院可以判令过户。虽然对房屋有实际出资,但不足以证明双方之间存在房屋产权转移过户约定的,出资一方要求确认房屋归其所有或者要求办理过户的,法院一般不予支持。但出资人可以据此向出名人主张出资部分及其增值主张债权。

如果是借名购买经济适用房、两限房等保障性住房,实际出资一方主张对房屋的所有权或者要求办理过户的,法院对于这种借名购买经济适用房协议以确认无效为原则,但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房具备上市交易条件,且登记人并非摇号取得购房资格的,可以认定借名有效。由此可见,如果是借名购买社会保障性住房,既要看购房资格的取得方式还要看签订购房合同的时间节点。另外,根据北京市经济适用住房管理办法的规定,2008年4月11日前签订购房合同的,将延续“老办法”,即购买5年后上市交易的,将按出售价格的10%补交土地收益等价款,在此日期之后购买的经济适用房,产权人再上市交易应按原购房价格和出售价格差的70%补交土地收益等价款。同等价款条件下,已购经济适用房产权人户口所在区县住房保障部门可以优先回购。

三、借名人(实际出资人)如何维护自己的权益

1、借名买房协议被法院认定无效

根据合同法第58条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还的应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应各自承担相应的责任。借名买房合同无效后,法院会考虑居住安置问题,在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益,买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值以及双方的过错程度等因素,公平合理的予以确定。也就是说,如果借名买房人因为借名买房被法院认定无效后,可以就自己在此过程中遭受的损失另行向法院主张对方赔偿。

此时很多人都会问,我能不能以实际出资买房为由,主张对房屋的共有权呢?实际上,出资买房的行为是一个债权行为,而主张对房子的所有权是一个物权请求权,共有的意思是多个人享有一个所有权,前提必然也是得取得所有权,根据我国物权法的规定,仅仅凭借出资行为并不能直接主张共有权,简单地说,借名买房合同被认定无效后,借名人连所有权都无法取得又从何主张对房子的共有权呢?

2、借名买房协议有效,对方就是不办理过户

此时也要分情况来看:第一,房屋已经具备过户条件,既然借名买房合同是有效的,那么对双方都具有法律约束力,在具备双方约定的过户条件时,一方不配合过户就是典型的违约行为,可以到法院起诉要求确认房屋归出名人所有,并要求对方协助办理过户。第二,如果房屋到现在仍不具备办理过户的条件,也可以先起诉到法院,请求人民法院确认房屋归借名人所有。为什么此时不能过户还要起诉到法院呢?原因在于,根据物权法第28条的规定,人民法院作出的关于物权的设立、变更、转让或者消灭的判决自该判决生效时,物权就发生了变动,简单地说就是,此时只要法院确认房屋归出资人的判决生效,从法律上来讲,不论何时过户,这个房子就已经是你借名人的了,只不过此时你再次进行处分或者转让时必须先进行变更登记才可以。

四、出名人该如何维护自己的权益?

1、在借名买房协议有效的情况下,出名人能否向出资人主张权利?

在这类纠纷中,一旦法院认定双方借名买房协议有效,且具备过户条件,那么就意味着登记在出名人名下的房子要过户给出资人,房本就要进行相应的变更登记。在此过程中,出名人往往都会认为,要不是因为我当初有这个购房指标,你借名人(实际出资人)根本不可能买到这房子,现在房子归你了,你也要补偿我一些损失。这个理由看似很合理,但作为律师,我们只能说这个想法不完全正确。因为,从法律上来说,能否获得补偿要看你们之间当初在达成借名买房协议时是否对此进行了约定,比如约定借名人给出名人给多少钱来作为补偿购买这个购房指标(即:购房指标折价款),如果有类似的约定,那么,此时出名人可以要求借名人给予一定的补偿。如果出资人当时就已经支付了购房指标折价款,那么对于后来房屋升值的部分是否可以再要求主张呢?对此,我们认为,除非双方对此有特殊约定,一般情况下这种诉讼请求法院不会支持。

2、在借名买房协议无效的情况下,出名人应该如何赔偿出资人的损失?

法院认定借名买房协议无效,争议房屋现登记在出名人名下,根据前述分析,此时出名人应当向实际出资购房的借名人返还当时的购房款,并赔偿房屋现值的差价补偿款。

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房产专栏作者

孙涛律师,就职于北京市东元律师事务所,中央电视台12频道《法律讲堂》主讲嘉宾。自2007年进入律师行业以来,一直致力于民商事领域的案件代理工作。在民事诉讼案件代

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