范震律师

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以案说法·卖房者恶意违反《房屋买卖合同》可能被强制履行过户手续同时承担违约金

专栏:合同 2017-06-23 14739 10 原创

房市已经成为每一个没有买房或打算卖房的中国公民关注的热点领域,近年来房市价格波动引发的“房事”纠纷牵除了很多关于法律,关于合同的话题。长期以来,当房屋价格出现较大规模波动时,卖房者往往以房价上涨过高,要么抬高房价,要么直接拒绝履行合同,赔付违约金了事。法院以往的态度也一定程度上纵容了违反合同约定的一方通过违约获取更大的经济利益。人们对于契约精神和诚实信用品质的追求受到了房地产交易市场的严峻考验。现在面临的关键问题是:怎么通过司法判决倒逼当事人努力履约,甚至使用司法政策打击“违约套利者”?

案例:南京市鼓楼区法院2016年审理的一起房屋买卖纠纷合同案一审裁判文书,引自《金陵晚报》记者陈菲,2016年3月3日版。

案情简介:周先生与黄女士的纠纷发生在合同履行期内。据周先生介绍,按照合同约定,他以370万元买下黄女士的房子,之后,他分两次支付了定金共计10万元,首付款70万元。但轮到黄女士协助办理银行贷款等手续时,黄女士却找出种种理由拒绝,并提出涨价,起初是10万,后来涨到了15万。周先生不同意,纠纷就这么产生了。周先生说,黄女士不仅毁约在先,还采取挂失的方式,重新补办产权证,将房子挂在网上出售。

对于“毁约”一说,黄女士理由也很直白:被中介忽悠,房价卖低了。可合同都签了,就算房价再涨,也不能以“亏了”来涨价呀?对此,黄女士表示,“毁约”在先的并不是她,而是周先生。黄女士说,她提出涨价后,周先生不同意。但她并没有明确说不同意卖房,也没有正式提出解除合同。涨价只是双方协商的过程,不存在违约。在合同没有解除的情况下,应当继续履行合同义务,按照合同约定,周先生应支付定金15万,但只付了10万;应支付首付款110万,但仅给了80万。所以,周先生违约在先。

庭审中,周先生强调,支付80万是因为黄女士突然涨价,且不同意办理贷款手续。基于黄女士违约,他才没有支付完首期房款,这并不构成违约。

周先生仍愿意继续履行合同,且是全款支付,但双方并没能商量出个结果来。关于周先生提出的20万违约金的问题,黄女士表示,周先生未按约定支付房款,在其未明确表示解除合同的情况下,周先生不履行付款义务,违反合同约定,应当承担违约责任。周先生主张的20万元违约金,超出实际损失,请求法院予以减少。对此,周先生强调,20万元违约金是合同约定,不存在过高。作为本案第三方的中介也表示,因黄女士单方涨价行为导致合同未能履行下去,是黄女士的恶意行为,其应承担违约责任。

法院审判结果:黄女士应继续履行合同并承担20万元违约金。

法院认为,原告不存在违约行为,违约方系被告。因为,根据双方合同约定,当事人无正当理由不履行合同或者毁约的,应当承担违约责任。原、被告均应全面履行合同义务,而被告在房屋买卖合同订立后,单方提出加价要求,在原告拒绝其加价要求后,被告明确表示拒绝履行合同,故被告不履行合同的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。

2015年10月23日下午及此后一段时间,被告多次要求加价,并同意加价后继续履行合同,但原告不同意。虽然被告在应诉后退还原告70万,但此前原告已明确要求继续履行合同,且被告的退款行为并未得到原告同意,属其单方意思表示,不能以此认定双方就合同解除达成一致意见。综上,被告退还购房款的行为系在应诉后单方实施,该行为不足以导致合同履行的基础丧失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360万元,合同具备继续履行的条件,故双方的合同应继续履行。如被告不同意接受剩余房款,原告可直接提存至法院

根据双方合同约定,一方无正当理由不履行合同,应承担违约金20万元。如今,被告因原告不同意加价而拒绝履行合同,该行为有违诚信,应当承担合同约定的违约责任。

由于被告不同意履行合同,原告付出较多的时间和精力与被告协商,在协商未果后,原告选择诉讼方式维护其合法权利,为此增加了履约成本。此外,由于被告拒绝履行合同,导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现,原告为履行合同,只能全额支付房款,付款方式的改变给原告造成了巨大的履约负担。故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,法院予以支持。

范震律师分析:法律不允许违反法律的人通过违反法律而获取收益,这是法律的基本原理。

范震律师提示:买房人在遇到卖房人恶意违约不履行合同时,应第一时间咨询律师,在律师的指导下做出选择。买方可以要求卖方继续履行合同,办理过户手续。在卖房人由于房价上涨毁约情况下,买房人除了可以选择要求双倍返还定金或者按合同约定要求支付违约金外,买房人实际还可以选择要求卖房人赔偿房屋差价损失。

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合同专栏作者

范震,资深律师,心理咨询师,法学与政治学双硕士,法学与金融学双学士。曾在厅级政府机关及国务院直属企业从事政策法律工作。

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