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判例:卖房后案外人不迁户口,为什么要原房主担责?

专栏:房产 2017-06-22 6161 2 原创

概要:二手房买卖中原户口迁出问题非常特殊,如果不事先在合同中做合适的限制性条款,一旦发生原房中有户口的人不愿意迁出,或无处迁出的问题,买方人将处于无计可施、束手无策的尴尬境地!

作者:北京杨文战律师,转载需在文首标明作者及出处 

案例:房屋内有第三人户口未迁出,卖方应承担责任

周某于2013年3月与杨某签订《房屋买卖合同》,将位于北京市西城区的一套房产出售给杨某。2013年5月双方签订《补充协议》,约定2013年11月10日前将购买房屋户口全部迁出,并于当日扣留房款中的20万元作为保证金。

2013年6月办理完房屋过户手续,周某将自己户口迁出,但是周某的前夫王某户口仍在涉诉房屋,经多次协商王某拒绝迁出户口。

这时,周某认为户口迁动属于户籍部门管理,王某不属于房屋买卖的当事人。所以周某和杨某作为合同的双方没有权利为王某设定义务。即未经王某允许代理其约定户口迁出义务,且遭王某拒绝,属于无权代理行为。根据合同法规定,无权代理应属无效,且约定内容不属于可履行条款,属于管理性条款。为此,周某诉到法院,要求认定补充协议无效,杨某返还周某与杨某多次协商退还20万押金。

杨某认为:双方共签订的为迁出户口留20万保证金的协议是协商一致签订的,合法有效。应等周某按协议约定将房屋户口全部迁出,再返还保证金。

法院审理判决

西城法院认为:周某主张《补充协议》为合同以外的王某设立了迁户口的义务属于无权代理或无权处分。对此观点,法院认为根据《合同法》第六十五条规定,当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。本案周某、杨某在补充协议中约定由周某将全部户口迁出,现王某不同意将户口迁出,由此造成的违约责任应由周某承担,周某主张该约定属于无权代理或无权处分的抗辩意见不能成立。现周某要求杨某退还保证金的诉讼请求,缺乏依据,亦不予支持。

上诉及二审:一审判决后,周某不服,上诉至北京市第二中级人民法院。周某认为案外人户口迁出条款不属于房屋买卖合同的条款,户口迁移不影响房屋所有权的转移,故扣留20万元作为户口迁移保证金的约定不属于房屋买卖合同条款,应属无效。且原审法院依据合同法第六十五条裁判属适用法律错误,迁移户口问题非买卖合同条款,而根据合同法第五十一条,周某约定王某迁出户口,未经其同意,其亦未追认,应属无效。

杨某称:买卖房屋当时周某没有提供王某的户口本,即使现在发现有王某的户口,周某也有迁走的义务。关于20万元不是违约金,但现在还不具备给的条件。

二审法院认为:2013年5月13日的《补充协议》系周某、杨某的真实意思表示,依法成立并生效,各方均应依约履行。周某关于该《补充协议》无效的请求,无法律依据,不予支持。

当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。双方在该《补充协议》明确约定,杨某预留20万元房款作为周某迁出户口的保证金,并约定该20万元的给付前提是周某将涉诉房屋内的户口全部迁出。现周某未履行完毕将涉诉房屋上户口全部迁出的义务,杨某据此抗辩拒绝支付20万元的主张,于法有据,应予采纳。

据此判决:驳回上诉,维持原判。

(以上内容整理自:2015二中民终字第05076号 民事判决书)

杨文战律师提示:二手房户口问题必须有正确的处理方案

在二手买卖中,户口问题是引发纠纷的一个焦点。尤其是在购买学区房等房产时,户口问题尤为重要。

关于二手房买卖的户口最特殊的事情在于:“户口迁出问题”无法强制处理,法院不受理户口迁出的诉求,公安户籍部门也无法强制迁出户口。

基于二手房买卖户口问题的这个特性,如果双方在签订买卖合同时,对户口问题未作适当约定,又碰到卖方不愿意主动迁出户口。基本上卖方将处于无计可施、束手无策的处境

在签订合同时怎么预防这个问题呢?

杨文战律师认为,合同条款一定要进行特殊处理:针对户口迁移问题明确约定时限,并预留高额尾款或者约定适当的违约金,是比较有效的制约措施。

虽然户口强制迁出问题法院不受理,但是如果涉及违约金等约定,法院还是可以处理的。预留高额尾款直接影响卖方利益,不迁出户口,就拿不到应得的全部房款。而合适的违约金条款,当卖方迟迟不迁出户口时,买方可主动起诉追究责任。

同时也请大家注意,就迁出户口所订的违约金如果过高,法院最终也未必认可。这方面的违约金标准,目前并无明确的法律规定,不同案件中法院掌握也不相同。因此,相对而言,预留高额的尾款比约定违约金效果更好。当然,两者一起使用最好!

就上面的案例来讲,涉及到卖方家庭成员以外的人的户口问题,这类现象实践中也有,甚至有的是上上家房主的户口一直未签出。就本案一审和二审判决来讲,虽然结果一样。但一审引用的合同法65条并不适当,实际上为原房中其他人户口问题设定的条款,并不是为案外人设定义务,而是作为合同条款的履行设定的条件,该条件并不违法,应为有效。

当然,在购房时,对所购房产中到底有没有户口、有几个人的户口,购房人应亲自核实。现在一个房子中因特殊原因,有不止一个户口本的情况还是有的。碰到这种情况,购房人要特别谨慎对待!

转载需在文首标明作者及出处

作者资料:杨文战律师,北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》,著有法制出版社《生活中的合同》一书,北京市律协合同法专委会委员。

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房产专栏作者

常年担任中央电视台社会与法频道午间直播节目《热线12》的特邀直播嘉宾,并曾多次参加中央电视台《法律讲堂》节目录制。现为北京市中盾律师事务所合伙人律师,北京市律师

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