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买房贷款有这么风险,您知道吗?

专栏:房产 2017-06-15 15609 3 原创

【导读】在一线城市,由于房价动辄上千万,贷款买房已经成为常态。但是贷款的过程中却存在诸多风险,如果没有充分注意,很可能产生意想不到的后果。

风险一:贷款额度和审批时间的风险

由于自身信誉或者贷款政策的原因,购房贷款时,有可能发生以下问题:银行不批准贷款、审批的贷款达不到合同约定的金额、不能及时发放贷款。

应对之法:当买方的信誉或流水达不到额度要求时,房产中介往往会说可以“包装”。这个风险是非常大的,其实所谓的“包装”就是作假,虚构材料,除了违法外,一旦不能成功,还可能承担巨额的违约金。

解决办法有两个,一是预先了解贷款可能发生的情况,把自己可能产生的违约情形,在房屋买卖合同中予以规避;二是由于每个银行的政策宽松度不同,选择合适的银进行贷款。

对于贷款发放延迟的问题,其实是可以和贷款银行的负责人进行交涉,晓之以理动之以情,并告知自己可能因为贷款晚发放而违约等,一般银行是可以调整发放贷款时间的。

另外,规避上述风险,还可以通过合理地设计房屋买卖合同条款来实现。详见下文的解析。

风险二:房屋买卖合同条款约定的风险

对于房屋买卖来说,付款是买方的义务。因此,按约定完成贷款审批等是买方的义务,一般合同中均会约定,如果贷款不足需要在过户之前用现金补足。如果不能补足,不仅有可能要解除合同,还可能要承担违约金。

应对之法:针对以上风险,对于买方来说,最好的应对之法是:与卖家达成一致意见,确认如果由于贷款的原因导致的违约,买方可以不承担任何责任。但是,这样的约定,卖家一般都不会同意。

退而求其次,至少可以在合同中约定由于贷款政策的变化,而导致的贷款额度不足,双方均可以解除合同,而不承担任何责任。因为,即使买方的信用没有问题,贷款政策也是经常变化的。对于政策变化导致的贷款不足,在上海市的司法实践中,如果双方没有特别约定,买方一般仍然要承担责任。而设置政策变化免责条款,通常情况下,卖方都会同意的。

另外,还需注意的是,贷款发送时间要约定以银行实际发放为准,而最好不要约定具体的日期。因为,银行发放贷款的时间,也有可能因为多种原因而延迟,有时候甚至要半年才能实际发放贷款。

风险三:违约后如果不能妥善处理而承担法律责任的风险

应对之法:而一旦发生贷款不能足额贷出的时候,要仔细研究自己的房屋买卖合同,并请教专业人士。根据合同的约定,采取合理的方案,而不能放任或无所谓。

笔者曾代理卖方起诉买方贷款延迟的案件,买方由于名下有房、近亲属去世奔丧,中介贷款时间安排不合理等原因导致实际贷款时间比合同约定的最迟贷出时间晚两天,最后法院支持了我方的请求,判决房屋买卖合同解除并判决买方承担近30万元的违约金。

【结语】有人说,买房就像一场战争。其实并没有夸大,因为整个过程确实涉及到很多方面,尤其对于买方来说,不仅要提防部分不良中介的陷阱,还要通盘考虑到合同的履行,一着不慎,就可能产生严重后果。总之,凡是预则立,不预则废。

文/杜继业(上海市专职律师,民商法学硕士,微信:ad80805)

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杜继业,上海市专职律师,民商法学硕士。1997年参加工作,具有丰富的工作实践经验和扎实的法学理论功底,杜律师团队主要业务范围:婚姻房产纠纷、合同纠纷、保险纠纷、

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