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农村房屋拆迁与城市房屋拆迁补偿有啥不同?

专栏:拆迁 2017-06-12 9342 5 原创

农村房屋拆迁,当被征收人如果提出要参照周边商品房的价格来补偿时,就常常听拆迁方说:你农村的房子,怎么能跟人家商品房相比呢?其言外之意,农村房子不值钱,给你的补偿已经很高了,你就不要漫天要价了。

那么事实果真如此吗?今天,爱土拆迁律师团就来为大家好好捋一捋农村房屋拆迁与城市房屋拆迁补偿的区别,让被征收人明明白白争取公平合理的补偿。

农村房屋,一般指农民在宅基地上自建的房屋。我们知道,宅基地所有权属于农村集体,使用权属于农民家庭,是专门用于解决农民居住问题而产生的。

城市房屋,我们指城市商品住宅,建于城市国有土地上,产权清晰,一般可以上市流通。

一般来说,农村房屋和城市房屋主要有如下两点差别:

1、区位差别。同样一百平米的房屋,位于北京天安门周边与贵州遵义某村,其价值有天壤之别,这个我们不用过多解释。

2、流动性差别。我们前面讲过,农村宅基地是专门用于解决农民居住问题的,因此,在社会保障体系还不够成熟的情况下,为了保障广大农民的长期利益,国家禁止农村宅基地的买卖,农村宅基地上房屋的转让也受到极大的限制。

我们知道,城市国有土地上的房屋由于产权清晰,可以自由流通,因此,它的价值表现为他的市场价格。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”

爱土拆迁律师团调查发现,上述三项列明的补偿项目中,容易起争议的是被征收房屋的价值如何确定的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

第十九条的立法意图非常明显,设置补偿参考底线:不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。同时也设计了最后确定的方式:评估。

然而,立法者的公正并无法阻止法律实施者的狭隘理解。一些地方在征收国有土地上房屋过程中,就采取了只看评估,不看类似房地产市场价格的做法,即便评估价格远远低于类似房地产市场价格,仍然假装看不见,被抓住问题,往往还强词夺理,我按照法律规定评估了呀,评估出来你的房子就值这个钱。

所以,爱土拆迁律师团提醒各位被征收人,国有土地上房屋征收补偿不可陷入拆迁方偏狭理解法律的陷阱。

关于农村房屋拆迁补偿,我们前面说过,他们相比于城市房屋,存在区位和流动性的劣势。但是,这不意味着农村房屋拆迁补偿就只能是个白菜价的标准。

如前述,农村宅基地上自建房屋是为了保障农民的居住权而产生的,但由于农村房屋本身是不能上市流通,所以,农村房屋拆迁补偿,不能像国有土地上房屋那样,有明确的市场价格参照。而是一定以保障被拆迁农民的居住条件和生活水平不降低为基本的出发点。

《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)的规定:“征收宅基地和地上房屋,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿,保障被征地农民的居住权。具体办法由省、自治区、直辖市规定。”

按照这一规定,农村房屋拆迁补偿基本方向就可以确定了:

一、重新安排宅基地建房。拆迁补偿足以让被拆迁农民在新的宅基地上建一处与原房屋同样规格或有所改善的住房。

二、提供安置房。置换面积应当不低于被拆迁农民现有住房面积,且安置房屋的装修水平应达到被拆迁房屋的水平。

三、货币补偿。补偿金额足以让被拆迁农民在最近区域购买面积相当、装修相当的商品房。

这三点,没有具体的评估公式,但你的补偿是不是公平合理,参照对比一下,心里就会有数了。在征地拆迁过程中,我们要尊重流程,但也不能迷信那些所谓的复杂算术,算术算出来拆你们家300平米楼房,给你10万补偿,你觉得他算得对不对呢?

爱土拆迁律师团告诉你,当你尬在这个点上的时候,已经不是算术的问题,而是违法的问题了,没什么可犹豫,拿起法律武器,争取属于自己的公平。

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拆迁专栏作者

爱土拆迁律师团,北京顶级征地拆迁维权律师团队,只为被征收人维权,律师来自国内一线专业征地拆迁律师事务所,每年代理全国征地拆迁案件近千起,维权脚步遍布全国各地。

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